在房地产行业深度调整的浪潮中，头部房企的财报数据往往成为行业风向标。2025年上半年，越秀地产交出的成绩单却让市场忧心——营业收入同比增长34.6%的“表面风光”下，归母净利润同比锐减25.2%，毛利率收窄至10.6%，叠加已售未结资源持续缩水、拿地权益比例创近年新低，这家曾以“稳健”标签立足的房企，正陷入盈利承压、增长乏力的双重困境，其穿越行业周期的能力面临严峻考验。

盈利“失血”

翻开越秀地产2025年中期财报，475.74亿元的营业收入同比增长34.6%，看似展现了企业在市场拓展中的“韧性”，但深入拆解盈利数据，却暴露了其核心业务的“造血”能力正在快速流失。报告期内，公司归母净利润仅13.70亿元，较去年同期减少四分之一，归母净利率更是同比下降2.3个百分点，跌至2.9%的低位，核心盈利能力已触及警戒线。

利润下滑的背后，是成本端的持续“挤压”与收入端的结构性疲软。2025年上半年，越秀地产销售成本攀升至425.11亿元，同比增幅39.4%，远超营业收入增速。尽管毛利额实现4.5%的微增，但毛利率仍较去年同期下降3.1个百分点，10.6%的毛利率水平不仅低于行业平均预期，更创下公司近年同期新低。董事长林昭远在业绩发布会上称“维持10%以上毛利率已相当不错”，这番表态看似无奈，实则折射出企业在利润保卫战中的被动处境。

从市场层面看，房价下行压力早已传导至项目利润端。作为聚焦一二线城市的房企，越秀地产旗下项目多布局于竞争激烈的核心区域，为加快去化，部分二线城市楼盘不得不采取降价促销策略，直接导致项目毛利率大幅下滑。克而瑞数据显示，过去一年典型上市房企整体毛利率同比下滑2个百分点，而越秀地产的毛利率降幅已远超行业平均水平，其利润空间被压缩的程度可见一斑。更值得警惕的是，公司获取项目的权益比例持续降低，进一步稀释了归母利润，这一趋势若不扭转，未来盈利端的压力将持续加剧。

增长“断档”

如果说利润下滑是当下的“阵痛”，那么已售未结资源的持续减少，则为越秀地产未来的营收增长埋下了“隐患”。财报数据显示，截至2025年6月末，公司包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额为1490亿元，较期初减少12.4%；合同负债同步下降16.7%，降至698亿元。尽管当前已售未结规模仍能支撑短期结转，但连续缩减的趋势，已暴露出公司销售端的增长动能正在衰减。

已售未结资源被视为房企未来营收的“蓄水池”，其规模变化直接关系到企业营收增长的稳定性。对于越秀地产而言，1490亿元的已售未结额看似充裕，但结合近年结转规模来看，若后续销售不能及时“补位”，现有资源消耗殆尽后，营收增长将面临“断档”风险。更关键的是，市场环境的不确定性正加剧已售未结项目的交付风险——工程进度延误、客户退房等问题，都可能导致已售未结资源“缩水”，进一步打乱公司营收计划。

从销售端表现来看，尽管越秀地产未直接披露上半年合约销售额，但已售未结资源与合同负债的双降，侧面反映出其市场去化能力正在减弱。在房地产市场需求尚未完全回暖的背景下，购房者观望情绪浓厚，即使是一二线核心城市的项目，也面临去化压力。若公司不能及时调整销售策略，提振市场信心，已售未结资源的“蓄水池”将持续干涸，未来营收增长的不确定性将显著上升。

投资“迷途”

长期以来，越秀地产坚持“聚焦一二线核心城市”的投资策略，这一策略曾帮助其在行业上行期抢占优质资源，但在当前市场环境下，却因竞争加剧陷入“投资难”的困境。2025年上半年，公司新增13宗地块，总建面148.4万平，同比减少13.8%，新增土储权益面积比例仅35.6%，较2024年下降16.6个百分点，创下近年新低。

核心城市优质地块的“稀缺性”，让房企之间的竞争愈发激烈。2025年上半年，越秀地产在一线城市拿地建面占比67.9%，其中北京单城新增占比达43.6%，但高线城市“以销定投”成为行业共识后，多数房企将资金集中于安全边际高的核心板块，导致优质地块竞拍溢价率攀升。越秀地产若想获取核心资源，需承担更高的拿地成本，这无疑会进一步压缩项目利润空间；若选择非核心板块，则面临去化难度加大的风险，投资决策陷入“两难”。

为缓解拿地压力，越秀地产选择加大合作开发力度，但这一模式却成为一把“双刃剑”。合作拿地虽能降低单项目资金压力、提高拿地效率，但也导致权益比例持续走低，进一步稀释归母利润。更重要的是，合作开发涉及多方利益协调，若合作方资金实力不足、开发经验欠缺，可能引发项目进度延误、品质把控不严等问题，反而增加经营风险。财报显示，公司总土储中94%分布于一二线城市，看似保障了土储质量，但过度依赖高线城市与合作模式，已让其在投资端失去灵活性，难以通过布局低线城市优质板块寻找新的增长空间。

破局乏力

尽管越秀地产仍保有一定的融资优势——2025年上半年完成234.3亿元新增融资，加权平均融资成本降至3.16%，“三条红线”维持绿档——但这一优势尚未有效转化为经营端的突围动能。在利润下滑、增长承压的现实面前，公司提出的“优化成本控制、调整销售策略、创新投资方式”等应对措施，仍停留在概念层面，缺乏具体落地路径与实际成效支撑。

成本控制方面，公司虽提及“优化项目开发流程、降低建材采购成本”，但在房地产开发成本中，土地成本与建安成本占比超八成，而土地成本受市场竞争影响难以下降，建安成本受原材料价格、人工成本上涨制约，短期压缩空间有限。销售策略上，“差异化营销”需结合不同城市市场特点制定，但越秀地产项目集中于一二线城市，市场需求同质化程度高，差异化策略难以快速见效。投资方式创新方面，“探索与金融机构合作新模式”尚未有实质性进展，难以在短期内为企业带来新的投资渠道与利润增长点。

对于投资者而言，越秀地产当前的困境不仅是企业自身的经营问题，更折射出行业深度调整期头部房企的普遍焦虑。在房价下行、需求疲软、竞争加剧的多重压力下，若公司不能尽快找到盈利修复与增长重启的有效路径，其“稳健”标签或将逐渐褪色，市场信心也将进一步受挫。未来，越秀地产能否将融资优势转化为经营动能，在守住交付底线的同时精准捕捉市场机会，不仅决定着企业自身的生存与发展，也将为行业提供“如何穿越周期”的重要参考。但从目前的财报数据与应对策略来看，其破局之路仍充满不确定性。