在深圳宝安区工作的陈女士最近发现，公司附近的一处商业用地居然在去年变更成为了居住用地？“之前一直听说这里是商业区，没想到以后要变成住宅区了，如果后续有合适的房源的话，我会考虑买一套。”事实上，陈女士的观察并非个例。记者调查发现，2025年以来，从深圳的宝安区到上海的北外滩，从长沙的公寓项目到北京的保障房改造，全国多个核心城市的商业用地正迎来一轮大规模的“身份转换”。

“这可能是近十年来最集中的土地用途调整周期。”一位业内人士表示，这股“商转住”的热潮不仅关乎城市面貌的重塑，更触及民生、财政、城市规划等多个领域的深刻变革。

多地“商转住”现象涌现

记者注意到，自去年7月以来，多个热点城市相继发布“商改住”政策，或推出相关的住宅用地。深圳宝安区航城街道三围社区的土地整备利益统筹项目便是其中的典型。

在这片热土上，两宗原本规划为行政管理和商业用途的土地，被调整为住宅用地，总面积高达11.6万平方米。有业内人士认为，“这一调整不仅为宝安片区注入了新的居住活力，也预示着商业用地向住宅用地转型的大趋势。”

上海的情况同样引人注目。在2024年第四批住宅用地出让公告中，“原小米地块”以全新的住宅用地身份再度亮相。此外，海南万宁、湖南长沙分别推出“商改住”政策。其中，万宁市政府办公室率先印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》的通知。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

2024年7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

记者注意到，2017年，北京一纸禁令将“商改住”打入冷宫，随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。诸葛找房数据研究中心就曾指出，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，“商改办”“商改住”全部杜绝。但2024年后，风向却突然出现变化。那么，政策为何会出现如此反转？

“商转住”密集出现背后的多重原因

商办市场的过剩危机，无疑是推动“商转住”热潮的直接动力。有资料显示，南宁甲级写字楼的空置率超过40%，大量项目闲置；上海甲级写字楼的空置率也逼近20%，租金持续下跌。面对如此严峻的市场形势，房企们不得不寻求自救之路，通过“商改住”来盘活存量资产。

然而，商办市场的过剩只是问题的一面。另一方面，住宅市场的短缺同样不容忽视。特别是在核心城市，优质住宅用地的供应缺口较高。以上海北外滩为例，有资料显示，北外滩总建筑面积322万平方米的区域中，住宅仅占32万平方米，不足10%的比例导致“职住分离”现象日益加剧。

在这样的背景下，“商转住”不仅成为房企自救的良策，更是满足民生需求、优化城市功能的必然选择。“高房价下，普通家庭难以负担核心区新房，‘商改住’能够快速增加优质住宅供给，缓解居住压力。同时，通过注入居住功能，商办过剩区域得以焕发新的活力，实现‘产城融合’向‘职住平衡’的转变。”一位地产行业资深观察员告诉记者。

此外，“商转住”还承载着缓解土地财政压力、存量盘活替代增量出让等多重使命。以上海徐汇小米地块为例，商改住后楼面价升值3倍，为地方政府带来了可观的财政收入。而在三四线城市，通过“商改住”政策激活低效用地，不仅避免了新增供地的压力，还降低了保障房的筹集成本。

政策松绑与地方创新并行

在这场“商转住”的变革中，政策的松绑与地方的创新实践同样值得关注。2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式，打破了此前的禁令。这一顶层设计的转变，为“商转住”提供了政策依据和制度保障。

地方层面，各地纷纷推出创新举措。湖南“湘十条”对已出让尚未建设的非住宅商品房用地、已开发建设但未售的空置商业项目、已开发建设且已预售的商业项目，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，且充分尊重购房业主意愿和综合考虑房地产开发企业需要的前提下，可按“商改住”进行规划修改，补缴土地出让金后，变更土地规划条件，并可适当降低商住配比；广西则支持对用于发展国家支持的新兴产业的，可实行5年内按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策；此外，还有香港特区政府近日宣布推出“商厦酒店改造学生宿舍先导计划”，旨在通过政策松绑、审批简化和空间再利用等措施，利用市场力量填补香港高校学生住宿的巨大缺口。这些创新实践不仅丰富了“商转住”的内涵，也为各地提供了可借鉴的经验。

专家视角：利弊并存，需谨慎推进

对于“商转住”现象，业内专家也给出了自己的见解。中国商业经济学会副会长、华德榜创始人宋向清指出，这一趋势的形成主要受市场需求、政策导向和经济利益三方面因素驱动。从市场需求看，城市化进程加快导致住宅需求旺盛，而商办市场因经济结构调整持续低迷，“商转住”可缓解住宅供需矛盾并消化商办库存。政策层面，政府为落实“住有所居”目标，通过调整用地性质增加住宅供应，同时优化城市功能布局。经济动因上，住宅用地出让金更高，开发商因住宅项目资金回笼快、利润空间大而积极推动转型。

宋向清认为，“商转住”具有多重优势：对开发商而言，可降低商业项目的高风险，提升资金周转效率；购房者能以较低成本获得住宅权益，如落户、入学资格；城市则能盘活低效土地资源，促进配套设施完善。但大规模调整也可能带来隐患，包括公共服务配套不足、人口集聚加剧交通教育压力、住宅市场供应过剩风险，以及土地性质变更中的利益协调难题。此外，若监管不到位，可能引发违规销售等市场乱象。

此外，宋向清建议，推进“商转住”需科学规划配套建设，动态监测市场供需，并强化土地变更的合规性审查，确保在满足居住需求的同时维护房地产市场健康稳定发展。

（来源：大河报·豫视频）